세입자 있는 집, 어떻게 파냐고요? 정부가 발표한 해결책은 이겁니다
다주택자 양도세 중과 유예 종료와 실거주 의무 완화, 완벽 정리!
안녕하세요 여러분! 오늘도 기분 좋은 하루 보내고 계신가요? 😊
혹시 집을 팔고 싶어도 세입자가 살고 있어서,
혹은 갑작스러운 규제 지역 지정 때문에 밤잠 설쳐가며 고민하고 계신가요?
특히 다주택자분들이라면 "올해 5월이면 양도세 혜택이 끝난다는데 어쩌지?"라는 걱정이 정말 많으셨을 거예요.
정부에서 이런 현장의 목소리를 듣고 드디어 아주 반가운 보완 대책을 발표했답니다!
복잡한 세금과 대출 규정 때문에 머리 아프셨던 분들을 위해,
제가 아주 쉽고 다정하게 핵심만 콕콕 집어서 정리해 드릴게요.
지금부터 함께 차근차근 살펴볼까요?
1. 양도세 중과 유예, 무엇이 달라지나요? 🏠
정부가 2026년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 종료하기로 발표했습니다.
하지만 시장의 혼란을 막기 위해 아주 중요한 '보완책'을 함께 내놓았는데요!
기존에는 5월 9일까지 '잔금'을 다 치러야 혜택을 볼 수 있었지만, 이번 발표로 5월 9일까지 '매매계약'만 완료해도(계약금 지급 증빙 필수) 지역에 따라 최대 6개월까지 잔금 기한을 인정해 주기로 했습니다.
덕분에 매도인들은 조금 더 여유 있게 집을 팔 수 있는 퇴로가 열린 셈이죠.
단, 단순한 가계약이나 구두 약정은 인정되지 않으니 반드시 서류상 증빙이 가능한 정식 계약이어야 한다는 점,
꼭 기억하세요!
2. 지역별 잔금 및 등기 기한 비교표 📊
내가 가진 집이 어느 지역에 있느냐에 따라 중과를 피할 수 있는 잔금 기한이 달라집니다.
가장 헷갈려 하시는 부분이라 한눈에 보기 편하게 테이블로 정리해 보았어요!
| 구분 | 해당 지역 | 중과 배제 요건 (26.5.9 계약 시) |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 | 강남 3구(강남·서초·송파), 용산 | 계약일로부터 4개월 내 양도 |
| 신규 조정대상지역 | 25.10.16. 지정 지역 (서울 21개 구, 경기 12곳 등) | 계약일로부터 6개월 내 양도 |
* 신규 지정 지역은 갑작스러운 규제 적용을 감안하여 2개월의 여유 기간을 더 부여받았습니다.
3. 임차인 거주 주택의 실거주 의무 완화 🤝
"세입자가 있는데 실거주 의무 때문에 집을 못 팔아요!"라고 하소연하시던 분들,
이제 주목해 주세요.
정부는 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화하기로 했습니다.
개정안 발표일(26.2.12) 현재 이미 체결된 임대차 계약이 있다면,
매수인은 기존 임대차 계약이 종료될 때까지 실거주 입주를 유예받을 수 있습니다.
단, 아무리 길어도 2028년 2월 11일까지는 입주를 완료해야 한다는 조건이 붙어있어요.
또한, 이 혜택은 다주택자가 보유한 집을 '무주택자'가 매수하는 경우에만 적용되니 매수자의 조건도 꼼꼼히 체크해 보셔야 합니다!
4. 주담대 전입의무 유예 조건 살펴보기 💳
집을 살 때 대출을 받으면 보통 '6개월 내 전입'이라는 무시무시한 조건이 붙죠?
하지만 이번 보완 대책을 통해 이 전입 의무에도 숨통이 트였습니다!
기존에는 대출 실행일로부터 무조건 6개월 내에 입주해야 했지만,
이제는 "대출 실행일로부터 6개월" 또는 "임대차 계약 종료일로부터 1개월" 중 더 늦은 시점까지 전입 의무를 유예해 줍니다.
즉, 세입자가 나갈 때까지 기다렸다가 들어가도 대출 규정 위반이 아니라는 뜻이죠!
다만, 이 혜택을 받으려면 매도인이 다주택자여야 하고, 매수인은 대출 신청일 기준 무주택자여야 하는 등 6가지 요건을 모두 충족해야 하니 전문가와 상담은 필수랍니다. ✨
5. 꼭 기억해야 할 주요 일정과 요건 테이블 📅
내용이 조금 많아서 헷갈리시죠?
핵심만 쏙 뽑아서 종합 정리 테이블로 만들어 보았습니다.
필요하신 분들은 캡처해 두셔도 좋아요!
| 구분 | 주요 내용 및 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약 기한 | '26. 5. 9.까지 매매계약 체결 | 가계약 제외 |
| 매수자 요건 | 토지거래허가 신청일 기준 무주택자 | 세대원 포함 |
| 실거주 유예 | 임대차 계약 종료 시까지 (최대 2년) | '28. 2. 11. 限 |
| 잔금 기한 | 강남3·용산(4개월) / 신규지역(6개월) | 계약일 기준 |
* 본 대책은 2026년 2월 중 관련 규정 개정 후 즉시 시행될 예정입니다.
6. 궁금증 해결! Q&A 자주 묻는 질문 ❓
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5월 9일 전에 체결하는 가계약만으로도 양도세 중과가 유예되나요?아쉽게도 가계약이나 구두 약정은 '계약'으로 인정되지 않아요. 26년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 실제로 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되어야 요건을 충족한 것으로 봅니다.
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실거주 의무 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한가요?아니요, 매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다.이번 조치는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치이기 때문에 매도인이 해당 지역에 주택을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용됩니다.
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무주택자 여부를 판단하는 기준 시점은 언제인가요?토지거래허가 실거주 유예의 경우 '허가 신청일'을 기준으로 무주택 여부를 판단합니다. 다만 대출 전입의무 유예의 경우에는 '대출 신청일'을 기준으로 판단하니 각각의 기준일을 잘 챙기셔야 해요.
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신규 조정대상지역 주택을 매수할 때 잔여 임대차 기간이 6개월 미만이면 무주택자만 살 수 있나요?아니요, 그렇지 않습니다. 신규 지정 지역의 경우 잔여 임차 기간이 6개월 미만인 주택을 매수할 때는 매수자의 무주택 여부와 상관없이 매수가 가능하니 안심하셔도 됩니다.
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실거주 유예를 받기 위해 추가로 제출해야 할 서류가 있나요?기존 임대차 계약 내용을 확인하기 위해 전세 계약서나 월세 임대차 계약서가 꼭 필요합니다. 또한 매도인과 매수인의 요건 확인을 위한 개인정보 동의서 등이 추가로 요청될 수 있으니 미리 준비해두시면 좋겠죠?
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잔여 임대차 계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는 어떻게 해야 하나요?허가일로부터 남은 기간이 4개월보다 적다면, 기존 규정과 마찬가지로 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 이후 2년간 실거주하시면 됩니다. 유예 기간이 짧아지더라도 입주 원칙은 지켜져야 하니까요!