임차인이 꼭 알아야 할 원상회복 의무, 실무 사례로 쉽게 정리했습니다

계약 끝나면 돌려줘야 하는 건 단순히 열쇠가 아닙니다

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원상회복 의무란 무엇인가요? - 민법에서 말하는 기본 개념

 

민법 제615조에 따르면
"차주가 차용물을 반환할 때는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 되어 있습니다.

즉, 임차인은 계약이 종료된 후
임차한 공간을 원래 상태로 돌려놓아야 할 의무가 있습니다.

벽을 허물거나, 천장을 내리거나, 구조를 바꿨다면
그 부분은 반드시 철거 또는 복원해야 하는 것이 원칙입니다.

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반드시 원상회복해야 하는 상황 - 판례로 살펴보는 핵심 조건

 

2023년 11월 대법원 판례에서는
"임차인이 변경한 시설은 현재 임차인이 부담해서 철거해야 한다"고 판시했습니다.

특히, 임대인의 동의 없이 설치한 시설은
무조건 임차인이 철거해야 하며,

심지어 이전 임차인이 설치했더라도
현재 임차인이 계약 당사자라면 복구 책임을 지게 됩니다.

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원상회복이 적용되지 않는 경우 - 예외 인정 기준은?

원상회복 의무가 항상 적용되는 건 아닙니다.

다음과 같은 경우에는 면제될 수 있습니다.

첫째, 임대인이 설치물을 그대로 사용하겠다는 의사를 표현한 경우
둘째, 계약서에 복구 면제 조항이 명시된 경우
셋째, 보증금에서 복구비를 공제하기로 합의가 되어 있는 경우

단, 모든 조건은 문서로 증명되어야 하며
구두 약속은 법적 효력이 약합니다.

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실무 기준의 원상회복 범위 - 어디까지 복구해야 할까?

원상회복 범위는 크게 세 가지로 나뉩니다.

1. 물리적 구조 변경: 벽 철거, 바닥 교체, 천장 인테리어 등
2. 전기·설비 변경: 조명, 콘센트 추가, 배선 변경 등
3. 부착물 설치: 벽면 붙박이, 간판, 유리창 필름 등

단순 사용에 따른 마모나 노후화는 복구 대상이 아닙니다.
하지만 고의나 과실이 있을 경우 손해배상까지 연결될 수 있습니다.

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계약서 작성 시 주의할 점 - 분쟁을 피하는 법적 장치

임대차 계약 시 가장 중요한 건
원상회복 범위와 조건을 명확히 문서화하는 것입니다.

계약서에 다음 사항을 꼭 포함하세요.

1. 설치 시설의 명확한 목록
2. 철거 또는 존치 여부에 대한 합의
3. 비용 분담 기준 (철거비, 원상복구비 등)
4. 사진 자료나 도면으로 현 상태 기록

모든 항목은 임대인·임차인 양측 서명이 있어야 법적 효력을 가집니다.

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원상회복 비용은 누가 부담하나요? - 비용 분쟁의 명확한 정리

기본적으로는 임차인이 설치한 시설 = 임차인이 철거 및 복구입니다.

임대인이 철거하지 않아도 된다고 명시하지 않는 이상
비용은 전적으로 임차인의 부담입니다.

간혹 임대인이 설비를 인계받고 사용한다면
그에 따른 비용 면제 또는 보증금에서 공제할 수도 있습니다.

계약서에 이 내용을 미리 정리하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

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임대차 실무에서 자주 나오는 사례들 - 놓치기 쉬운 포인트까지!

사례1) A씨는 천장에 조명을 새로 설치했는데, 철거 없이 퇴거했습니다.
결과적으로 철거비 300만 원을 보증금에서 공제당했습니다.

사례2) B씨는 전임 임차인이 설치한 바닥재를 그대로 썼습니다.
하지만 철거하지 않아 퇴거 후 150만 원의 철거비를 청구받았습니다.

"남이 설치한 것이라도 현재 임차인이 책임진다"는 원칙, 꼭 기억하세요.

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정리와 조언 - 임차인이 꼭 기억해야 할 마지막 한 줄

"계약 전에는 꼼꼼하게, 계약 후에는 기록을 남기자"

임대차에서 원상회복은 단순한 마무리가 아니라
법적 책임과 비용이 직결된 핵심 포인트입니다.

계약 단계부터 복구 조건을 분명히 해두는 것,
그것이 가장 좋은 예방책입니다. 📌

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